Nicolás Serván

El Proyecto de Ley Nº 3932/2018: ¿La solución del desalojo?

Se analiza críticamente un reciente proyecto sobre el proceso de desalojo

No es un misterio para ningún abogado o futuro abogado que conozca el Poder Judicial que, los juicios de desalojo son eternos, problemáticos y costosos en términos de tiempo y dinero. Tampoco es un misterio los problemas judiciales relacionados con los desalojos desincentivan a los agentes económicos de alquilar propiedad. La lógica detrás de ello es simple, no existen garantías suficientes para que los propietarios arrienden sus inmuebles porque el riesgo de no recuperarlos en el plazo contractualmente pactado es elevado. Además, no existe mecanismo alguno que garantice, el pago efectivo de la renta después de un largo proceso de desalojo, ni la destrucción del inmueble.

Las historias no son pocas y todas se repiten en el mismo sentido. Una persona que tiene un inmueble busca dinero adicional y decide arrendar su inmueble. Los primeros meses la relación resulta conforme a lo pactado; sin embargo, la persona con la que contrató pierde el trabajo o la fuente de sus ingresos y empiezan los problemas para el propietario. No solamente se suspenden los pagos, sino que podría tomar varios años poder recuperar el inmueble para alquilarlo nuevamente. La historia es dramática y se repite a menudo

Diversas iniciativas se han planteado en este sentido, por ejemplo, mediante la Ley Nº 30201 se buscó que en caso las partes pacten una cláusula de allanamiento futuro el desalojo se produzca en un plazo de 15 días si el inquilino no demuestra que el contrato de arrendamiento aún se encuentra vigente. En el papel la medida parecía ser adecuada y una verdadera solución. No obstante, han existido diversos inconvenientes.

En primer lugar, para aplicar esta figura es indispensable que las partes hayan pactado el allanamiento futuro en sus contratos, situación que no necesariamente ocurre con partes que no cuenta con asesoría legal para elaborar un contrato de arrendamiento, como se produce en la mayoría de los casos. En segundo lugar, como ha señalado el Dr. Francisco Avendaño en el diario Gestión, un proceso de desalojo podría tomar varios años.

Ante la situación dramática que todavía existe relacionada con el desalojo judicial de los inquilinos ha nacido una nueva propuesta en el Congreso de la República. El 26 de febrero, el congresista Federico Pariona presentó el Proyecto de Ley Nº 3932/2018-CR, mediante el cual busca modificar el artículo 358 del Código Procesal Civil que se refiere a los requisitos de procedencia de los medios impugnatorios. Específicamente propone la siguiente fórmula legislativa:

Artículo  358.- [...]

Tratándose de contratos de arrendamiento, no se admitirá recurso impugnatorio, queja o nulidad contra la resolución que declare fundada la demanda de desalojo sin la presentación de un documento indubitable que acredite el pago total de la renta mensual devengada hasta fecha de la expedición de la resolución

Uno de los argumentos que expone para sustentar su iniciativa legislativa se basa en que “un proceso prolongado incrementa el perjuicio patrimonial del propietario y” afecta “el acceso a la tutela jurisdiccional efectiva en atención a que el plazo de solución de la controversia no resulta ser razonable”. En la exposición de motivos tambien se ocupa de sustentar la presunta afectación al derecho constitucional de pluralidad de instancia, en los siguientes términos:

“Si bien no puede negarse el derecho a la pluralidad de instancia ni el de defensa; es admisible que se establezcan ciertos requisitos. Así por ejemplo el artículo 367 del Código Procesal Civil, el apelante tiene un plazo y debe pagar una tasa judicial, para hacer valer su derecho a la pluralidad de instancia”.

La justificación proporcionada no resulta admisible pues se estaría equiparando el cumplimiento de un trámite formar (el pago de una tasa judicial) con otorgarle al demandante la pretensión solicitada con una resolución de primera instancia, es decir, que no ha adquirido calidad de cosa juzgada.

La Dra. Eugenia Ariano se ha pronunciado de manera clara sobre la referida regulación constitucional y afirma que “(...) nuestra Constitución vigente, reproduciendo más o menos lo que ya disponía la Constitución de 1979 (inc. 18 del art. 233), tiene esta «atípica» previsión que definitivamente impide al legislador ordinario regular procesos a instancia única”.

La pregunta que surge inmediatamente es si puede limitarse el referido derecho constitucional. Sin duda, la respuesta es claramente positiva; sin embargo, para ello se requiere necesarimanete que la medida sea proporcional. No obstante, la medida propuesta no es necesaria puesto que existen otra alternativas que son menos gravosas y que, además, podrían ser más adecuadas.

En primer lugar, la presentación de un “documento indubitable que acredite el pago total de la renta mensual implica que el demandado, que pretende ser desalojado, debe entregar al demandante lo que se discute. Considero que sería más adecuado que los pagos sean entragados en consignación ante el juez, pues de lo contrario se corre el riesgo que en caso se revoque la sentencia de primera instancia, el demandado deba iniciar un nuevo proceso para obtener el dinero que le corresponde y que pagó de manera indebida. En cambio si el dinero es consignado al juez, este solamente dispondrá que se le entregue al demandante si existe una resolución de segunda instancia que confirme la decisión inicial. En cambio, si la decisión es a favor de demandado, el juez podrá devolverle el dinero consignado sin mayores consecuencias.

Por otro lado, como señala Giovanni Priori, “no importa mucho si hay un derecho constitucional que está siendo lesionado o amenazado, eso no importa mucho, pues es más importante que el proceso siga el largo camino de la impugnación y, además, con efecto suspensivo”. En ese sentido, otra posibilidad ante los eternos juicios de desalojo es que si se emite una resolución de primera instancia favorable al demandante, esta se pueda ejecutar anticipadamente a solicitud de parte. En este escenario, el demandante tendría necesariamente que asumir los costos y daños derivados en caso el demandado obtenga una decisión del segunda instancia favorable a sus intereses. Bajo esta propuesta se conseguiría el objetido de que los propietario de inmuebles arrendados puedan recuperar sus propiedades de manera más ágil.

Sin perjuicio de las posibilidades anteriormente planteadas, considero que lo más adecuado sería una reforma integral sobre el proceso de desalojo de tal manera que permita alinear los intereses de los actores involucrados. Si bien la fórmula planteada en el Proyecto Legislativo bajo comentario busca resolver un problema latente en el ordenamiento jurídico, existen opciones más adecuadas que garanticen los derechos  en juego de las partes y que hagan frente a los eternos desalojos. A pesar de todo, lo importante es que la discusión está abierta

Referencias:

Declaración Francisco Avendaño: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/clausula-allanamiento-dejo-util-desalojar-inquilinos-morosos-241329

Ariano, Eugenia. Algunas Notas sobre las impugnaciones y el debido proceso. En Revista Advocatus Nº 9, 2003. P. 394.

Priori Posada, Giovanni. Reflexiones en torno al doble grado de jurisdicción. En En Revista Advocatus Nº 9, 2003. P. 421.

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