Transferencia de Inmuebles.
Efectos para las Personas Naturales - Parte II

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Roberto Polo

Profesor de Derecho Tributario de la Universidad del Pacífico

En el caso de las personas naturales domiciliadas la potestad tributaria del Estado Peruano recae sobre la totalidad de sus rentas afectas, vale decir, respecto de aquellas que son consideradas como de fuente peruana y también las que tienen fuente extranjera.

La determinación de la fuente constituye, metodológicamente, un segundo paso en el proceso intelectual de la determinación del Impuesto a la Renta (IR).

En efecto, el primer paso siempre será establecer si la ganancia o ingreso cumple las condiciones legales para ser considerada como renta gravada en el país[1]. Aunque en el caso de personas naturales no domiciliadas, la renta o ganancia proveniente de la enajenación de inmuebles en el extranjero constituye un supuesto de inafectación natural para nuestro régimen que solo los grava respecto a sus rentas de fuente peruana.

Respecto al tema de este breve artículo, el hecho que, indistintamente de su fuente, la ganancia por la venta de inmuebles en el extranjero pueda quedar gravada para las personas naturales domiciliadas no supone que su análisis resulte ocioso, sino todo lo contrario conforme explicamos a continuación.

Como se ha mencionado, en el caso de inmuebles y su enajenación, la renta podría ser considerada como de la segunda categoría o de la tercera categoría, dependiendo de si la persona natural no era no o si realizaba la actividad con ánimo empresarial.

Sin embargo, tal distinción solamente es posible cuando el objeto de la enajenación es un inmueble ubicado en territorio peruano, vale decir, cuando de dicha operación surge renta de fuente peruana.

Ello es así, debido a que, bajo la legislación peruana, únicamente pueden categorizarse las rentas de fuente peruana; mientras que las rentas de fuente extranjera deben sumarse a la renta del trabajo de las personas naturales sin ser categorizadas previamente. Siendo que en ningún caso resulta posible incorporar en la determinación anual la pérdida neta de fuente extranjera.

Lo anterior nos lleva a la conclusión de que en las enajenaciones (como operaciones onerosas) de inmuebles en el extranjero el tratamiento no sufrirá variaciones sustanciales.

Por lo tanto, si de las distintas operaciones que se realicen surge una renta gravable corresponderá que se sume a la renta neta del trabajo para dar lugar a la renta neta global del contribuyente. En consecuencia, es válido señalar que sus tasas nominales podrán encontrarse en el rango de 8% hasta 30%, según su nivel de ingresos laborales.

Esto significa que, como parte de la renta de fuente extranjera, formará parte de una determinación anual, sin obligación de realizar pagos a cuenta, y se liquidará considerando los resultados del ejercicio a que corresponda.

Algunas cuestiones adicionales deben ser tomadas en cuenta, la primera, que la oportunidad del reconocimiento de la renta extranjera será aquella en la que sea percibida, salvo que se trate de un negocio en el extranjero en cuyo caso el reconocimiento debe efectuarse en el ejercicio en que se adquiere el derecho de cobro, independientemente de la fecha de pago, pero siempre que no exista condición suspensiva[2].

El segundo punto que tomar en cuenta es que la determinación de la ganancia extranjera debe efectuarse descontando los gastos necesarios, debidamente acreditados y sustentados, para generar la renta, es decir, se trata de un resultado neto y si el país donde se ubica el inmueble contempla la obligación de pagar un tributo por dicha ganancia, éste constituirá un crédito que se podría aplicar contra el IR en Perú.

Asimismo, cabe la posibilidad de que el inmueble se encuentre ubicado en un país con el que Perú ha suscrito un convenio para evitar la doble imposición[3] o al que aplique una norma supranacional (i.e. Decisión 578 de la Comunidad Andina[4]). En tales casos, el análisis tendrá que ser particular pues por las disposiciones mencionadas la ganancia podría quedar no gravada en Perú o sujeta a tasas máximas en el país de la fuente.

Finalmente, es importante mencionar que en el supuesto de que la enajenación genere una pérdida, en principio, ésta podrá compensarse con otras ganancias extranjeras que obtenga el contribuyente en el mismo ejercicio fiscal incluso si corresponden a otro tipo de actividades.

La única prohibición que contempla la norma peruana es respecto de aquellas pérdidas que surjan de “paraísos fiscales” (territorios de baja o nula imposición, o no cooperantes o a través de regímenes fiscales preferentes)[5], las cuales no resultan compensables.

[1] Lo que incluye verificar si la operación puede considerarse dentro de las exclusiones indicadas por la norma.

[2] Podría existir alguna variación en la oportunidad del reconocimiento si resultase aplicable el régimen de transparencia fiscal internacional.

[3] Brasil, Canadá, Chile, Corea del Sur, Japón, México, Portugal y Suiza.

[4] Actualmente, junto con Perú la conforman Bolivia, Colombia y Ecuador.

[5] Artículo 86 del Reglamento de la Ley del IR.

(...) si de las distintas operaciones que se realicen surge una renta gravable corresponderá que se sume a la renta neta del trabajo para dar lugar a la renta neta global del contribuyente. En consecuencia, es válido señalar que sus tasas nominales podrán encontrarse en el rango de 8% hasta 30%, según su nivel de ingresos laborales.

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