Bajo el régimen actual, las personas naturales que transfieren inmuebles pueden afrontar distintas cargas tributarias, dependiendo de su situación.

En un escenario en el que la persona vende el inmueble de forma no habitual el ingreso que recibe será considerado como ganancia de capital que por definición de la Ley surge cuando se transfieren de forma onerosa bienes que no estaban destinados a ser comercializados.

Es importante recordar que si la transferencia, aun siendo onerosa, tiene por objeto un bien inmueble cuya adquisición se produjo antes del 1 de enero de 2004, la ganancia de capital queda inafecta.

Sobre este último punto, por ejemplo, ha opinado la SUNAT que la división del patrimonio de la sociedad conyugal bajo el régimen de gananciales no debe ser considerado como un evento semejante a la adquisición de propiedad, la que en cualquier caso data desde la oportunidad en que el matrimonio incorporó a su patrimonio el inmueble.

Del mismo modo, la transferencia de una edificación efectuada sobre un terreno adquirido antes del 1 de enero de 2004 queda, por accesoriedad, fuera del ámbito de las ganancias de capital gravadas con el impuesto.

Lo mismo ocurrirá cuando la enajenación tenga por objeto un bien inmueble que califique como “casa-habitación” del transferente. Es decir, cuando el inmueble no se destine exclusivamente a una explotación comercial y ha permanecido bajo propiedad de transferente por más de dos años. En este caso, también queda inafecta la ganancia de capital.

De no encontrarse dentro de los supuestos de excepción, la enajenación que genere ganancias de capital gravadas quedará sujeta a la tasa nominal de IR de 6.25% con derecho a deducir el 20% de la renta bruta, lo que equivale a una tasa efectiva de 5% sobre la renta bruta (ingreso a valor de mercado menos el costo computable del bien).

En este caso, la Ley ordena efectuar el pago definitivo al transferente, evidentemente de corresponder, y acreditarlo ante el notario público de manera previa a la elevación de la escritura pública de la minuta[1].

Por otro lado, se puede afirmar que si quien realiza la transferencia es una persona natural “habitual” en dicha actividad (condición que se presume legalmente cuando la persona ha adquirido y enajenado más de dos inmuebles en el lapso de 12 meses) o cuando la persona ha construido el bien con el propósito de enajenarlo, el ingreso quedará gravado como renta (bajo la teoría de la fuente) y se considerará que aquélla se encuentra comprendida dentro de la tercera categoría (renta empresarial). La norma incluye también en esta última categoría a las ventas de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización, pues se presume el ánimo empresarial de dichos actos.

Es preciso aclarar que, para el primer supuesto (presunción de habitualidad), la renta considerada de la tercera categoría será aquella que corresponda a la tercera venta inclusive y que, una vez verificada la presunción, la condición de habitual “perseguirá” a la persona durante los próximos dos ejercicios. Esto equivale a decir que cualquier venta de inmuebles realizada durante dicho lapso generará para la persona renta “empresarial”.

La renta será considerada de tercera categoría debido a que los supuestos antes indicados quedan comprendidos como renta bajo la teoría de la fuente o renta producto y fuera de la definición de ganancia de capital que para nuestro ordenamiento es un concepto comprendido dentro de las rentas de segunda categoría, cuando el enajenante es una persona natural “sin negocio”.

Si el ingreso es calificable como renta-producto entonces la tasa nominal será de 29.5% con derecho de los transferentes a descontar los gastos incurridos para generar el ingreso. Sin embargo, como generadores de rentas de tercera categoría, existirá la obligación de efectuar el pago a cuenta en el mes de la venta, aunque es preciso indicar que las normas actuales no parecen encontrarse dispuestas para que una persona natural alcance a cumplir tal obligación, lo que no exime de la responsabilidad que se derive de su incumplimiento.

En ningún caso se considera como un hecho gravado para el transferente el acto de liberalidad cuyo objeto sea un bien inmueble. Ello debido a que sea como ganancia de capital o como renta producto, el acto que genera el ingreso constitutivo de renta gravable es una transferencia onerosa que en los términos de la Ley de Renta constituya una “enajenación”.

Sin perjuicio que dicha liberalidad tenga otros efectos como cuando el beneficiario es una empresa tendrá que reconocer un ingreso gravable como renta de tercera categoría y si es una persona natural tendrá limitado el costo computable a aquél que tuvo para el transferente y siempre que pueda ser debidamente sustentado, en caso contrario no tendrá costo computable.

Todo lo expuesto es aplicable tanto a personas naturales domiciliadas como no domiciliadas (para fines del Impuesto a la Renta) con la salvedad de que en este último caso deberá verificarse adicionalmente si la renta generada es de fuente peruana, por corresponder a un inmueble ubicado en territorio nacional.

[1] Esta obligación queda diferida en el caso de enajenaciones a favor de FIBRAS o FIRBIS de acuerdo al tratamiento especial previsto para esos casos.